Pavia e Ansaldo, Legance e Dentons in testa al ranking Le Fonti Legal sul real estate. Il settore, dopo il boom del 2017, sta vivendo un periodo di assestamento, ma non mancano le maxi operazioni: la riqualificazione del quartiere Santa Giulia a Milano su tutte. A investire, sono soprattutto i fondi di private equity stranieri, provenienti da Usa, Canada, Medio Oriente.
Continua la corsa del real estate. Nonostante il settore abbia subito un rallentamento in questi primi sei mesi del 2018, a causa anche del lungo periodo di stallo della politica italiana dopo le elezioni di marzo, proseguono le operazioni immobiliari, soprattutto sulla piazza di Milano, con lo sviluppo delle aree Santa Giulia ed Expo su tutte. A seguire, il mercato di Roma e, per il settore turistico-alberghiero quello di Firenze e Venezia. In prima linea, negli investimenti, sono soprattutto gli stranieri, e in particolare i fondi di private equity, provenienti da Stati Uniti, Canada, Francia, Germania, Gran Bretagna e Medio Oriente. È il quadro che emerge dall’indagine effettuata da Le Fonti Legal sul settore del real estate, con il ranking degli studi legali più attivi in questi primi sei mesi del 2018. A guidare la classifica, troviamo Pavia e Ansaldo, che ha messo a segno 17 operazioni nella prima metà dell’anno aggiudicandosi oltre il 14 per cento del mercato legale.
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A seguire Legance (10,5%), con oltre 20 deal chiusi in sei mesi, e Dentons che ha definito quattro operazioni da inizio anno a oggi ma ha diversi deal importanti in corso, tra cui lo sviluppo dell’area Santa Giulia, che potrebbe valere un miliardo di euro. In particolare, lo studio guidato in Italia da Federico Sutti, che a fine gennaio ha rafforzato il team con l’ingresso di Carlo Merisio e di parte del suo team da Allen & Overy, sta seguendo lo sviluppatore, Lendelease, in relazione ad aspetti urbanistici e ambientali per la conclusione di un accordo di sviluppo con Milano Santa Giulia per il completamento di una riqualificazione urbanistica a sud di Milano relativa a un’area di oltre un milione di mq. Il team, guidato da Federico Vanetti, sta assistendo il cliente in relazione allo sviluppo di due nuovi edifici situati nella zona sudest del sito. Molto attivi nell’immobiliare, in questi primi mesi, anche gli studi Lombardi Segni e associati, Pirola Pennuto Zei e associati e Nctm, mentre restano alla finestra i grandi studi come Bonelli Erede, Gianni Origoni Grippo Cappelli & partners e Chiomenti. Lo studio Belvedere Inzaghi & partners, invece, si affaccia al settore forte dell’esperienza di Guido Inzaghi, entrato da qualche mese in studio e con già alcune importanti operazioni chiuse, come l’assistenza prestata ad Hines nella realizzazione del primo student housing in zona Bocconi a Milano.
Pavia e Ansaldo Fiorenza Resta, partner dello studio, sostiene che «la ripresa economica avvertita già dallo scorso anno è proseguita e in Italia il settore del real estate sta avendo un andamento molto positivo a Milano, che è di gran lunga la piazza più attiva, a seguire Roma. Nelle altre grandi città si registra un andamento che può definirsi mediamente positivo anche se l’interesse di investitori stranieri è rivolto principalmente a Milano e Roma, oltre ai poli di logistica e della grande distribuzione. Le elezioni politiche di marzo di quest’anno hanno prodotto un certo rallentamento dovuto all’incertezza politico-economica generata dal risulta- to delle urne che ha causato un lungo stallo istituzionale». Riguardo le operazioni più frequenti, secondo Resta sono «molti gli investimenti in uffici centrali con importanti ristrutturazioni, per lo più soggette a cambio di destinazione d’uso o comunque a convenzioni urbanistiche, varianti di piani attuativi e così via, sulla base di progetti condivisi con l’utilizzatore finale. Anche la tipologia residenziale, che fino ad oggi gli investitori stranieri non hanno considerato molto appetibile, ha avuto un certo incremento. Anche l’alberghiero è una tipologia in fermento nell’ultimo periodo, soprattutto a Milano e nelle grandi città metropolitane. La deroga del 2014 alla legge 392/78 continua a favorire lo sviluppo delle locazioni c.d. complesse che, in passato, sono state molto penalizzate dalla rigidità del regime vincolistico delle locazioni, particolarmente tutelante per il conduttore». «Oltre ai grandi fondi anglosassoni», conclude Resta, «si sono ora affacciati al mercato italiano fondi asiatici, mediorientali ed australiani. Operano per lo più senza una propria struttura in Italia ma attraverso società di asset management italiane, o sgr, che garantiscono la conoscenza del mercato e del contesto italiano».
Legance Secondo Gabriele Capecchi, partner di Legance, «l’andamento del 2018 è un po’ sotto le aspettative. Tutti ci aspettavamo di rivedere ancora le performance del 2017 ma, complice forse il difficile momento politico, ancora così non sembra. Resta comunque un mercato di estremo interesse, con 1,5 miliardi di euro investiti solo nel primo trimestre dell’anno. I dati sinora disponibili dicono che il settore retail sia al momento trainante, seguito da quello relativo agli uffici. Alla crescita del retail ha contribuito anche la chiusura di un importante deal nel segmento dei centri commerciali che il nostro studio ha seguito per un investitore straniero molto attivo nel nostro paese». «L’interesse per il nostro paese resta primario e il ruolo degli investitori stranieri (soprattutto dall’area europea e dagli Stati Uniti) è fondamentale», conclude Capecchi, «basti pensare che lo scorso anno circa il 70% degli investimenti nel settore è stato fatto grazie a capitali stranieri».
Dentons A parere di Federico Sutti, managing partner per l’Italia di Dentons, «in questo momento il mercato evidenzia segnali ancora di forte crescita, in particolare a Milano, dove tutte le asset class registrano segnali di interesse. La domanda è solo quanto durerà questo momento di crescita che ormai si protrae da tempo, tenendo conto che l’offerta sta aumentando in modo significativo, e questo non solo a Milano, e la domanda potrebbe non “tenere”». Riguardo invece le operazioni più frequenti, secondo Sutti «alcune città continuano a registrare interesse prevalente per il turistico-alberghiero (Firenze, Roma e Venezia). A Milano, oltre al terziario (uffici), si è vista una ripresa anche delle attività sviluppo (Santa Giulia e Arexpo), l’asset class che al momento sembra crescere meno rispetto al passato è invece quello del retail commerciale e in particolare dei centri commerciali, questo anche per la concorrenza dell’online che in effetti sta supportando l’importante domanda di logistica». «Gli investimenti più importanti nell’ultimo periodo», conclude Sutti, «sono stati quelli da parte dei private equity stranieri, mentre nell’ultimo periodo gli investitori italiani, se si eccettuano gli istituzionali (ad esempio le assicurazioni) non sono presenti in maniera significativa sul mercato, se non in operazioni di sviluppo medio piccole e prevalentemente di sviluppo residenziale da frazionarsi».
Lombardi Segni e associati Secondo Johannes Karner, partner dello studio, «resta sostenuto l’interesse di investitori nel settore del real estate in Italia, in particolare nell’area metropolitana di Milano, nel settore commerciale e in quello direzionale. I rendimenti per gli investitori continuano ad essere interessanti e, quantomeno per il momento, i cambiamenti politici non sembrano avere scoraggiato gli investitori stranieri a cambiare la loro visione strategica sull’Italia, anche se possono avere determinato qualcuno a rallentare la propria attività in attesa di vedere quali politiche il nuovo governo adotterà in concreto». «Tra gli investitori stranieri e italiani», continua Karner, «vi è un particolare interesse per la zona metropolitana di Milano. Per quanto riguarda le altre aree, gli investitori stranieri sono meno presenti, mentre lo sono quelli italiani su operazioni mediamente più piccole e di minor impatto strategico. In ogni caso, resta sempre vivo l’interesse per immobili di pregio nelle maggiori città italiane. L’interesse riguarda soprattutto immobili commerciali e direzionali, ma abbiamo visto un forte interesse anche per lo sviluppo del residenziale e nel campo dell’hospitality, area, quest’ultima, dove si sente una forte necessità di sviluppo e rinnovamento». «Abbiamo visto investitori stranieri in alcuni dei progetti, anche di sviluppo, più importanti in Italia», conclude Karner, «tenuto conto di quelli che sono i tempi dello sviluppo i Italia, il segnale è molto positivo, in quanto indica l’interesse ad investimenti a lungo termine che implicano una fiducia di fondo nella tenuta del “sistema” Italia. L’impulso dato da questi investimenti per il settore immobiliare italiano è forte, tenuto conto che gli importi investiti, a volte miliardari, difficilmente sarebbero potuti essere reperiti senza l’intervento di investitori stranieri. Per quanto riguarda la provenienza dei fondi, questa è estremamente varia, passando dagli Stati Uniti ed il Canada, all’Europa (Francia, Germania e Gran Bretagna in primis), al Medio Oriente».
Pirola Pennuto Zei e associati Francesco Mantegazza, partner di Pirola Pennuto Zei e associati, sostiene che, «dopo un 2017 che ha registrato un picco nel numero di transazioni tra istituzionali sul mercato, nel 2018 il mercato abbia registrato un rallentamento nel ritmo delle transazioni per una maggiore difficoltà nell’identificare immobili che soddisfino le caratteristiche richieste dagli investitori e consentano un effettivo incontro tra domanda e offerta. I più recenti sviluppi nel clima politico e la volatilità espressa dai mercati finanziari hanno contribuito a creare una fase di rallentamento che tuttavia sembra per superato grazie a una ancora presente fiducia nel nostro paese. Penso che il 2018 si chiuderà con un andamento complessivo del mercato in flessione rispetto al 2017 ma ancora con un mercato attivo e in buono stato di salute». «Vedo una concentrazione di interesse per gli immobili ad uso ufficio in Milano», continua Mantegazza, «sia in posizioni prime che nei principali business district. È in crescita la ricerca di operazioni su immobili della logistica e per gli hotel che sembrano appetibili in particolare in Milano e Roma. Mi sembra anche da rilevare un rinnovato interesse deli investitori istituzionali per le operazioni relative a sviluppo di residenziale, non solo per la rivendita ma anche nella prospettiva della successiva locazione». «Gli investitori stranieri mi sembrano svolgere un ruolo fondamentale nel delineare le tendenze del mercato», conclude Mantegazza, «si stanno affacciando anche nuove tipologie di investitori, prima meno presenti, quali quelli asiatici nonché le assicurazioni globali che sembrano avere inserito l’Italia in modo più marcato tra i mercati nei quali perseguire le loro strategie di diversificazione degli attivi».
Molinari e associati Alessandro De Botton, partner dello studio, osserva che «il flusso di operazioni rimane consistente ancorché a nostro avviso meno dinamico del 2017, che è stato un anno davvero eccezionale in molti settori del real estate. Siamo coinvolti in operazioni in diverse asset class, dall’alberghiero al residenziale, con un particolare focus sul settore retail sia per quanto riguarda i centri commerciali sia per i prodotti high-street». «Abbiamo assistito in prevalenza investitori stranieri, soprattutto statunitensi e inglesi, in operazioni nel settore alberghiero e in quello retail», continua De Botton, «sia in fase acquisitiva sia in fase di “exit”, spesso con subentro di altri investitori istituzionali. Abbiamo riscontrato interesse anche per operazioni “distressed” realizzate tramite l’acquisto di npl con significativi sottostanti immobiliari, per lo più in mano a istituti di credito nazionali». Eversheds Sutherland Secondo Alvise Donà delle Rose, l’andamento del real estate, per quanto riguarda il retail resta «decisamente vivace anche negli shopping centres a differenza da quanto in Usa succede per i Mall. Nelle città soprattutto flagship stores». Quello degli uffici è «un mercato vivace movimentato da fondi e da grandi multinazionali che si posizionano in aree più centrali della città». Baker & McKenzie Alessandro Matteini, partner di Baker & McKenzie, sottolinea che «l’andamento è in crescita anche rispetto ad asset class alternative e a location secondarie diverse da Milano e Roma».
Negri Clementi Secondo Francesca Tresoldi, partner dello studio, «gli studi di settore confermano il trend positivo delle compravendite residenziali, anche se fa riflettere il rallentamento delle vendite nelle principali città italiane. La vitalità del residenziale – in crescita dal 2014 – non è però accompagnata da una corrispondente ripresa dei prezzi. Fanno eccezione le nuove costruzioni “ben posizionate”, i cui listini sono in costante rialzo. Concorrono allo stallo, sia l’assenza di inflazione, sia la considerevole massa di npl con sottostante immobiliare ancora da smaltire da parte delle principali banche attive sul mercato dei mutui retail. Diverso l’andamento del mercato degli immobili a destinazione commerciale. Nel primo semestre 2018, gli uffici registrano un calo generalizzato nei volumi del transato rispetto al 2017, dovuto per lo più alla mancanza di prodotto istituzionale. I settori retail e high street retail confermano l’andamento positivo. Sotto osservazione, invece, il cd. retail out-of town, anche alla luce di fattori esogeni come la crescita dell’e-commerce. Buone performance per hospitality e logistica». «Gli investimenti di tipo cd. Core e core plus scontano una generale assenza di prodotto adeguato», continua Tresoldi, «ciò rende il relativo mercato estremante competitivo, con riduzione dei tassi di capitalizzazione. In crescita moderata le operazioni cd. “value add”, sia mediante valorizzazione di immobili già in portafoglio, sia mediante acquisto di immobili da riqualificare. Cresce l’interesse per nuovi format quali “student housing” e “senior housing”, che però non si è ancora tradotto in un vero e proprio ciclo di investimenti. I settori con le migliori opportunità paiono hospitality e logistica ed i dati del relativo transato confermano. In particolare, cresce la domanda di nuove tipologie di asset logistici, quali magazzini per la consegna dell’ultimo miglio, con dimensioni medio-piccole e location che fino ad ora erano rimaste ai margini della ricerca. Da segnalare che, a partire dal 2018, il legislatore ha aperto definitivamente alla possibilità di applicare lo schema normativo dei PIR a tutte le iniziative di finanza immobiliare. Quantomeno sulla carta, si tratta di un valido strumento per il reperimento di risorse finanziarie che potrebbero avere un ruolo significativo nell’avvio di un nuovo ciclo di investimenti immobiliari di medio-lungo periodo. La sfida per i principali operatori immobiliari presenti sul mercato italiano sarà quella di concepire prodotti “Pir conformi”, anche contrastando lo scetticismo dei mercati finanziari verso il “mattone”». «Si riconferma un solido interesse degli investitori stranirei per l’Italia che rappresentano circa l’80% del totale delle transazioni», conclude Tresoldi, «il nostro paese sembra ancora essere un target competitivo nella scacchiera europea. Prevalgono gli investitori europei (francesi e tedeschi, in testa), con capitali di matrice previdenziale/assicurativa. Il resto del mercato è spartito tra moneta americana (che segue principalmente logiche value add ed opportunistiche) e moneta asiatica».
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