Real estate: i re mida del mattone

Nei primi sei mesi di quest’anno il volume degli investimenti nel real estate in Italia è stato di quasi 5 miliardi di euro. Era da prima della crisi che non si arrivava a certe cifre. E il trend positivo, secondo gli avvocati che hanno seguito le maggiori operazioni dell’anno, dovrebbe proseguire anche negli ultimi mesi del 2017 e nel 2018.

[auth href=”https://www.lefonti.legal/registrazione/” text=”Per leggere l’intero articolo devi essere un utente registrato.
Clicca qui per registrarti gratis adesso o esegui il login per continuare.”]Di conseguenza, gli studi legali sono tornati a fare affari in un settore che per anni è rimasto al palo: dalle operazioni a nove zeri come quella del fondo sovrano di Singapore Gic, che ha investito nella logistica europea, a Beni Stabili che ha partecipato alla costituzione della maggiore Sicaf immobiliare italiana, fino all’acquisizione degli asset di Milano 90 da parte di Tristan Capital Partners, ma anche la vendita del Gruppo Boscolo a Värde Partners, o l’apertura di Starbucks a Milano. Sono queste le operazioni più importanti in ambito real estate degli ultimi 12 mesi, con protagonisti Legance, BonelliErede, Dentons, Chiomenti, Gianni Origoni Grippo Cappelli & partners, che hanno seguito deal da 500 milioni di euro in su.
È quanto emerge, tra l’altro, dalla ricognizione effettuata da Legal sulle maggiori law firm con sede in Italia che stanno lavorando di più nell’immobiliare. Al primo posto come numero di operazioni seguite, secondo il ranking stilato dal Centro Studi Le Fonti, c’è Pavia e Ansaldo, che ne ha gestite 80 negli ultimi 12 mesi, seguito da Legance con oltre 50 e Orrick con 35. Mentre a livello di team di avvocati dedicati al real estate, il più numeroso è quello di Chiomenti con venti partner, seguito da Legance con dieci, Pavia e Ansaldo con nove. Un ruolo chiave, quello dell’avvocato nelle operazioni di real estate, che parte fin dai primi passi successivi all’individuazione di possibili target di investimento, per poi proseguire nella fase di due diligence, cruciale perché consente di analizzare ai raggi x l’oggetto dell’investimento e le eventuali criticità, fino alla predisposizione e negoziazione dei contratti.

Ma ecco nel dettaglio le operazioni più importanti andate a segno nell’ultimo anno. Legance ha seguito, per i profili di diritto italiano, l’acquisizione da parte di Gic di P3 Logistic Parks da TPG Real Estate e Ivanhoé Cambridge, un’operazione da 2,4 miliardi di euro. Il deal ha coinvolto nove giurisdizioni ed è stata la più importante dell’anno a livello europeo in ambito real estate. Legance ha assistito anche Starbucks nel progetto di apertura del suo primo concept store in Italia. BonelliErede ha assistito invece Beni Stabili nella costituzione della maggiore Sicafimmobiliare italiana, un deal da 1,5 miliardi di euro. Vale oltre 500 milioni, invece, l’acquisizione degli asset di Milano 90, società del gruppo Scarpellini, da parte di Tristan Capital Partners, assistita da Dentons nella due diligence immobiliare, urbanistica e bancaria e nella negoziazione e redazione di tutti i documenti contrattuali.
Tra gli studi protagonisti degli ultimi mesi del real estate anche Chiomenti, che ha seguito Intesa Sanpaolo nella riorganizzazione del portafoglio immobiliare core composto da 26 immobili, attraverso il rifinanziamento e l’offerta del portfolio in favore di un fondo gestito da IDeA Fimi, deal da 500 milioni. Dello stesso valore l’acquisizione del Gruppo Boscolo da parte di Värde Partners, seguita da Gianni Origoni Grippo & partners per la parte acquirente.

Legance Secondo il partner Gabriele Capecchi, «gli investimenti ci paiono ancora prevalentemente orientati nel settore office e retail, con a seguire alberghi, mixed-use, industriale e logistico. La nostra recente esperienza conferma sempre di più, a mio avviso, che un aspetto chiave per la riuscita di una operazione immobiliare è la comprensione delle dinamiche commerciali sottostanti: il consulente legale non può più permettersi il lusso di esaminare asetticamente i soli profili legali del deal, senza essersi prima interrogato sulle ragioni imprenditoriali che spingono il suo cliente a volerlo chiudere».

Dentons Il managing partner per l’Italia, Federico Sutti, osserva come «il mercato, almeno nelle grandi città, ha continuato ad avere trend di crescita positivi. Questo lo si vede in gran parte dal mercato delle locazioni che continua a registrare trend di assorbimento e crescita importanti. Ci sono anche segnali di ripresa del residenziale con progetti di sviluppo fermi da tempo che hanno ripreso ultimamente. Il retail continua a crescere ma alcuni modelli più tradizionali sembrano  iniziare a scontare la concorrenza del mercato on-line». Quanto al ruolo degli investitori stranieri, secondo Sutti, «sulle transazioni di valore significativo, qualunque sia l’asset class di riferimento, il mercato dipende in gran parte dagli investitori istituzionali e dai fondi di private equity, almeno per le operazioni di tipo opportunistico. Diverso è il discorso per le operazioni di tipo Core dove gli investitori istituzionali italiani hanno un ruolo decisamente importante. Fondi sovrani e family office di paesi extra europei occupano sicuramente un ruolo importante ma su operazioni singole che però ancora incidono in misura significativa sul volume delle transazioni». Per quanto riguarda il ruolo degli studi legali nelle operazioni di real estate, secondo Sutti, «superato lo scoglio della verifica preliminare in relazione alla sussistenza di eventuali criticità degli immobili, e una volta definito l’accordo sul prezzo e sul sistema degli eventuali indennizzi, di solito la transazione prosegue in maniera ordinata».

Molinari e associati Il partner responsabile della practice di real estate, Alessandro De Botton, prevede che «anche l’ultimo quadrimestre del 2017 sarà positivo per il settore. Vediamo, infatti, numerose operazioni in corso o di prossimo avvio: si tratta, ancora, di operazioni distressed con sottostante immobiliare, di dismissioni di grande rilievo da parte di soggetti istituzionali stranieri che hanno investito negli ultimi anni in Italia, di operazioni di razionalizzazione del patrimonio immobiliare di soggetti istituzionali italiani nonché di operazioni medio-grandi nel settore retail, in quello alberghiero e nella logistica. Il ruolo degli investitori», continua De Botton, «è essenziale, non solo e non tanto per la disponibilità di risorse da destinare all’investimento in Italia, quanto per la crescita culturale del settore e per il supporto nell’affermazione di best practice e di standard in linea con quelli utilizzati in altri paesi europei e nordamericani. Abbiamo lavorato prevalentemente con fondi inglesi e, soprattutto, americani».

Gatti Pavesi Bianchi Secondo il partner responsabile del team real estate, Rocco Ferrari, le prospettive di crescita del settore sono buone, «in linea con la tendenza registrata negli ultimi due anni. In generale l’Italia, malgrado tutto, continua a essere considerata un paese con un indice di stabilità tale da fornire un ragionevole grado di certezza sul ritorno degli investimenti. Cresce tuttavia la preoccupazione per il costante incremento dei prezzi, con particolare riguardo ai due mercati considerati particolarmente attraenti degli investitori stranieri, cioè Milano e Roma. Si avverte inoltre una mancanza di offerta rispetto alla crescente domanda». Per quanto riguarda i passaggi più importanti dell’assistenza legale nell’operazione di real estate, secondo Ferrari, «la fase apparentemente meno nobile di tale assistenza, ossia la due diligence, riveste in realtà un ruolo cruciale, in quanto consente di conoscere in maniera appropriata l’oggetto dell’investimento e le eventuali criticità e fornisce di conseguenza ai consulenti gli strumenti per poter affrontare la fase di negoziazione contrattuale in maniera consapevole e concreta».
Pavia e Ansaldo A parere del partner Fiorenza Resta, «gli investitori stranieri sono i player principali nelle operazioni di Npl e asset deal, oltre a fondi istituzionali e assicurazioni. Sono scarsamente presenti i fondi core ma piuttosto quelli opportunistici. I capitali provengono prevalentemente da Usa e Uk. A fronte dell’interesse di numerosi investitori stranieri non ci sono molti deal interessanti e i prezzi degli immobili di maggiore interesse rimangano elevati e comprimono il numero delle transazioni. Per la riuscita delle operazioni», continua Resta, «è di estrema importanza la conoscenza approfondita del portafoglio immobiliare, la capacità di individuarne le criticità e i relativi rimedi, un’adeguata strategia nelle negoziazioni che garantisca il buon esito dell’operazione attraverso un impianto contrattuale e di garanzie ben strutturato che non lasci spazio a interpretazioni incerte, minimizzando il rischio di futuri contenziosi».

Lombardi Segni, oltre a essere stato uno degli studi coinvolti nell’operazione Boscolo, assistendo la famiglia nella vendita del gruppo, ha seguito la società milanese di promozione e sviluppo immobiliare EuroMilano nella trattativa volta alla sottoscrizione dell’accordo con Fawaz Abdulaziz Al Hokair Real Estate, società di sviluppo immobiliare del gruppo saudita Fawaz Al Hokair, per la cessione di Merlata Mall, società veicolo dell’immobiliare milanese che sviluppa la parte commerciale del nuovo quartiere Cascina Merlata. A parere di Johannes Karner, partner responsabile del dipartimento real estate dello studio, «sicuramente la crisi degli Npl ha dato un’ulteriore spinta al mercato immobiliare. L’interesse di investitori stranieri è piuttosto forte e coinvolge sia fondi, sia operatori industriali. Per quanto ci riguarda, abbiamo notato un interesse soprattutto da parte di investitori provenienti dal Medio Oriente e dal Nord America». Quanto al ruolo degli avvocati nella riuscita del deal, a parere di Karner, «ciascuna delle fasi dell’operazione ha, ovviamente, un suo rilievo, che può variare a seconda del cliente o della controparte. Sicuramente è di particolare importanza la fase di strutturazione, in quanto permette di gestire con maggiore facilità e rapidità le fasi successive».

Orrick Secondo la partner Emanuela Molinaro, «il ruolo degli investimenti esteri nel settore immobiliare italiano è stato e continua a essere fondamentale. Grazie alla grandissima liquidità che caratterizza alcuni mercati esteri, sia in Europa sia extra europei, assistiamo a un crescente trend di operazioni in cui gli investitori stranieri sono gli attori principali. Nella nostra esperienza professionale, abbiamo prestato assistenza legale in operazioni che hanno coinvolto investitori, principalmente fondi di private equity o di previdenza, statunitensi e Uk, ma non sono mancate operazioni in cui i capitali avevano provenienza francese o tedesca. Anche la Cina è stata particolarmente attiva negli ultimi due anni; da valutare, tuttavia, le conseguenze sul mercato delle nuove regole restrittive varate lo scorso mese dal governo cinese».

Jones Day Il partner Matteo Troni sottolinea come «benché non manchino di certo gli investitori sofisticati italiani, sia privati sia fondi, l’investitore e le banche finanziatrici internazionali da anni hanno un ruolo fondamentale nel nostro settore e credo continuerà a essere così. D’altronde non potrebbe essere diversamente vista l’importanza della nostra economia e l’appeal soprattutto per alcune parti del nostro territorio. Gli stranieri infatti, e aggiungo a ragione, continuano a ritenere di poter trovare ottime opportunità nel nostro paese in tutti gli asset class, uffici, retail, logistica. Sento sempre più fiducia da parte dei nostri clienti internazionali nel fatto che mentre il nostro Paese talvolta dia l’impressione di instabilità futura, ha sempre dato grande dimostrazione di stabilità passata, cioè è molto più stabile in retrospettiva che in prospettiva».